Il primo step per procedere all’acquisto di un immobile è senza dubbio la formalizzazione della cosiddetta proposta di acquisto immobiliare, ovvero la documentazione con cui l’acquirente dichiara la propria volontà di acquistare l’immobile a determinate condizioni.
Si tratta di un accordo privato tra le parti in cui vengono definiti patti e condizioni che faranno poi parte del contratto di vendita definitivo e che normalmente è correlata da una somma di denaro che è valida come caparra.
Cosa deve contenere
Affinchè una proposta di acquisto possa ritenersi predisposta “ad hoc” per entrambe le parti, l’importante è che nella stessa stessa, e/o relativi allegati siano indicati:
- Gli elementi identificativi dell’immobile (Comune di ubicazione, Via, piano, numero di interno ec…);
- I riferimenti catastali (i dati con il quale l’immobile è censito in Catasto come foglio, particella e subalterno);
- Le garanzie di vendita fornite dal venditore circa l’inesistenza di vizi occulti e la conferma che sull’immobile non gravino ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli alla vendita, alla piena proprietà e disponibilità del bene;
- Il prezzo, modalità di pagamento, tempistiche di rogito e di consegna;
- Eventuali condizioni sospensive, come ad esempio specificando che la proposta è subordinata al mutuo dell’aspirante acquirente.
È una clausola che annulla l’obbligo di compravendita se all’aspirante acquirente, che non possiede tutta la liquidità necessaria, non viene concesso il prestito dalla banca.
Una volta ricevuta la proposta di acquisto, il venditore ha a disposizione del tempo per le proprie valutazioni, dopodiché può rifiutare, accettare o modificare la proposta e sottoporla di nuovo a all’acquirente.
Superata questa fase di trattativa, le parti firmeranno il contratto preliminare di vendita, chiamato anche compromesso, con il quale si obbligano dal punto di vista giuridico a concludere la compravendita.
Termini di validità della proposta di acquisto
La legge non impone una durata precisa. Stando alla prassi, si potrebbe convenire che la proposta di acquisto ha una “validità” che varia da una settimana fino a un massimo di un mese, ma in questo caso non ci sono vincoli pre-determinati.
In ogni caso, il venditore non ha a disposizione un tempo illimitato per valutare se accettare o meno la proposta, o per fare a sua volta una controproposta al potenziale acquirente.
Caparra: come versarla e a quanto ammonta
L’importo imputato a caparra di una proposta d’acquisto si può pagare con un assegno bancario non trasferibile, un assegno circolare o attraverso un bonifico bancario, immediato o meno.
Come per la durata, anche per quanto riguarda la caparra non c’è una regola scritta che ne stabilisca l’ammontare. Di solito è pari al 10% circa del prezzo pattuito.
Proposta d’acquisto accettata: che cosa succede dopo
Se il venditore accetta sia le condizioni economiche sia le altre clausole inserite nella proposta di acquisto, sottoscrivendola per accettazione, da quel momento entrambe le parti saranno vincolate l’un l’altra secondo gli accordi previsti e pertanto per ogni eventuale modifica o integrazione sarà necessario che sia acquirente e venditore saranno d’accordo.
Proposta d’acquisto rifiutata: che cosa accade?
Se il proprietario non intende firmare la proposta dovrà restituire la caparra all’acquirente, il quale valuterà se modificare le condizioni proposte inizialmente oppure se mettersi alla ricerca di un immobile diverso.
Recesso dalla proposta di acquisto
Che cosa succede se, dopo avere firmato la proposta, l’acquirente cambia idea?
Tutto dipende dal tipo di caparra. In caso di caparra penitenziale, lo scioglimento del vincolo contrattuale comporterà solo che la somma versata venga persa.
In caso di caparra confirmatoria, invece, l’acquirente potrà liberarsi dall’impegno assunto con la proposta soltanto ottenendo il consenso del venditore per una “risoluzione consensuale del contratto”. Contrariamente, l’acquirente oltre a perdere la caparra, si esporrà anche a ulteriori richieste di risarcimento di eventuali danni subiti.
Se l’inadempiente è colui che ha ricevuto la caparra,alias, il venditore, l’altra parte può recedere dal contratto ed esigere un risarcimento pari al doppio della caparra versata, salvo ulteriore ed eventuale richiesta di risarcimento danni.
