Avere un quadro chiaro per poter partire con il piede giusto, è un elemento essenziale nell'acquisto di una casa, operazione che richiede, oltre al tempo, anche molta competenza e molta attenzione.
I DOCUMENTI DELL'IMMOBILE DA ACQUISTARE
Atto di provenienza o titolo di proprietà dell' immobile
Il documento "principale e prioritario" da dover acquisire è sicuramente l’atto di proprietà, dal quale risulti la titolarità del diritto di proprietà (o di qualsiasi altra natura) dell’immobile del venditore.
Il proprietario infatti può aver acquisito la titolarità dell'immobile che intende vendere non obbligatoriamente in virtù di un rogito notarile di compravendita immobiliare, ma ad esempio anche in forza di un’eredità accettata e regolarmente trascritta, o di una donazione o di una sentenza giudiziale, di una divisione ereditaria ec...
Planimetria rasterizzata
Per l'identitficazione grafica dell'immobile che si intende acquistare, la planimetria del bene, è un documento importante, anche per poter verificare la giusta rispondenza tra lo stato materiale dell'immobile e le risultanze catastali.
Visura Catastale
Tra i documenti identificativi dell'immobile, sicuramente abbiamo la Visura Catastale che può essere "ordinaria" o "storica" qualora in quest'ultimo caso si volessero riscontrare le variazioni, per l'appunto catastali, che l'immobile ha subìto nel tempo. Dalla visura catastale inoltre si possono ricavare anche informazioni di tipo anagrafico di coloro che vantano eventuali diritti sull’oggetto della compravendita, oltre che alla consistenza catastale dell'immobile, la via di ubicazione, il piano, ec....
C'è sempre da tener presente comunque che il Catasto in origine nasce principalmente per il censimento dei singoli immobili e per attribuire agli stessi dei "valori fiscali" o meglio dire, le rendite catastali utili anche ai fini della dichiarazione dei redditi.
Anche per queste motivazioni, il Catasto, non è considerato un ente PROBATORIO se l'obiettivo è verificare la titolarità del bene e la conformità e regolarità urbanistica.
Titoli abilitativi
Nell'acquisto di un immobile occorre poi verificare, oltre a quella catastale, anche (e sopratutto) la conformità e la regolarità urbanistica.
In tal senso il venditore dovrà fornire:
– il titolo autorizzativo alla costruzione e/o abilitativo per eventuali successive modifiche e necessario per gli immobili di nuova costruzione o quando lo stesso è stato sottoposto ad opere di ristrutturazione si interna che estrne che ne hanno modificato la rappresentazione grafica e planimetria (ad esempio nel caso di una diversa distribuzione degli spazi interni, nel caso di ampliamenti, ec...);
– soprattutto nel caso di acquisto di terreni, è importante inoltre, acquisire il certificato di destinazione urbanistica, in cui sono riportati principalmente i dati catastali e l’uso a cui è destinato l’immobile (agricolo, edificabile, seminativo ec....) oltre che per accertarsi circa eventuali vincoli che potrebbe gravare sul terreno (idrogeologico, archeologico ec...) ;
– il certificato di abitabilità/agibilità, laddove l'immobile ne sia dotato;
Certificati
- soprattutto nell'acquisto di immobili di nuova costruzione, è bene acquisire le certificazioni degli impianti che attestano la conformità dell’impianto elettrico, termo-idraulico) e il libretto della caldaia.
Condominio
– entro il giorno del rogito notarile inoltre, è essenziale, farsi consegnare dal venditore la cd "liberatoria condominiale", alias, la dichiarazione redatta dall'amministratore da cui risulta il pagamento regolare di tutte le spese condominiali. In questo modo l’acquirente può verificare l’esistenza di eventuali debiti pendenti.
Da ultimo ma non per ordine di grado di importanza, è buona norma acquisire anche i documenti relativi alla persona del venditore come la carta d’identità e il codice fiscale in corso di validità.
In questo modo l’acquirente, attraverso il proprio Notaio di fiducia, è in grado di far effettuare i controlli che ritiene più opportuni per una compravendità che, se fatta seguendo tutti gli step necessari e giusti, si rivelerà serena e sicura per entrambe le parti.
Inoltre, per verificare se esistono altri soggetti che potrebbero vantare diritti sull’immobile, sopratutto nel caso in cui il venditore è coniugato, occorre farsi consegnare anche il documento da cui risulta il regime patrimoniale dei coniugi,
E' pacifico comunque che è cura, se non obbligo, del Notaio incaricato della futura stipula del Rogito accertarsi di tali circostanze attraverso le visure e gli accertamenti ipotecari da effettuarsi presso i Pubblici Registri e la Conservatoria Dei Registri Immobiliari del territorio di competenza.
(A cura del Titolare - Luca Imparolato)
