1. Mancanza di tempo e/o di conoscenze specifiche delle Normative
Il proprietario occupato nei propri impegni quotidiani e lavorativi, potrebbe non avere nè il tempo, e soprattutto potrebbe non avere le conoscenze tecniche, Giuridiche e Legali (tra l’altro, in continua evoluzione) e ne l’esperienza per:
Approvato in Senato nella seduta del 29 Luglio 2025 il Ddl di conversione del decreto-legge n. 84/2025 recante Disposizioni urgenti in materia fiscale – noto come Decreto Fiscale AC 2460 – contenente l’art. 1-bis, con il quale si chiarisce che la vendita contestuale a due diversi acquirenti, della nuda proprietà e dell’usufrutto di un medesimo immobile, è da considerarsi, ai fini fiscali, un’unica vendita e pertanto non sottoposta alla doppia tassazione.
1) VENDUTO: Trilocale da ristrutturare in zona centralissima – Via Unione
2) IN TRATTATIVA: Trilocale ristrutturato, con tre balconi e cantina in Via Oriolo – zona Faro
3) TRATTATIVA IN FASE DI DEFINIZIONE (in attesa di rogito notarile): Proprietà superficiaria di un quadrilocale di circa 115 mq. con balconi e cantina in Via Molise – Campo dell’Oro
4) TARTTATIVA IN FASE DI DEFINIZIONE (in attesa di rogito notarile): Trilocale completamente ristrutturato e ammobiliato in Via dello Scirè
Per vendita con patto di riservato dominio, si intende la tipoligia di contratto tra le parti disciplinato a tutti gli effetti di Legge dal Codice Civile, che permette all’acquirente, in forza di un pagamento rateale del prezzo pattuito, di utilizzare e di possedere la disponibilità dell’immobile da subito, mentre il venditore conserva la proprietà Legale fino al pagamento completo del prezzo e dell’ultima rata, momento quest’ultimo, in cui avverrà anche il trasferimento della proprietà.
Qualora l’acquirente venga meno agli accordi convenuti o al pagamento delle rate, il venditore può chiedere la risoluzione del contratto trattenendo tutto o in parte le somme già versate (a seconda degli accordi) e ritornando anche in possesso dell’immobile.
Ai fini di definire il prezzo di vendita dell’immobile che verrà immesso sul mercato, occorre valutare
correttamente i diversi parametri che lo caratterizzano e saper distinguere le differenze tra il valore catastale ed il valore di mercato che scaturisce dalle caratteristiche specifiche dell’immobile.
Il valore catastale viene utilizzato prettamente per fini fiscali come ad esempio il calcolo dell’imposta di registro in fase di compravendita, o per il calcolo dei tributi comunali (IMU) o delle imposte (Irpef ec…).
Scaturisce moltiplicando la rendita catastale attribuita all’immobile per un coefficiente che varia a seconda della categoria catastale e dell’uso (prima casa, seconda casa, ecc.).
Per valore di mercato invece, si intende il “valore venale”, alias, il prezzo a cui l’immobile può essere venduto in condizioni normali.Scaturisce da tutti quei fattori intrinsechi ed estrinsechi che “caratterizzano” l’immobile quali la superficie calpestabile interna; i muri interni ed esterni; presenza o meno di balconi, terrazzi, giardini (applicando per le aree “accessorie”, al parametro al €/Mq preso in considerazione, appositi coefficienti di riduzione); la presenza o meno di ascensore;Inoltre, tra i fattori che concorrono ad una esatta valutazione di mercato del bene, incidono sicuramente lo stato di conservazione (da ristrutturare, nuovo o ristrutturato), il piano, l’esposizione, la luminosità, il riscaldamento e la presenza, nella zona dove il bene immobile stesso è ubicato, di servizi, collegamenti, mezzi pubblici, scuole, aree verdi ec…
In ultimo,ma non in ordine di importanza (ed oltre ai fattori Giuridico e Legali aventi causa dal tipo di Normativa Edilizia in forza del quale l’immobile è stato autorizzato ad essere costruito che meritano un “approfondimento” a parte), anche la Classe Energetica rappresenta (è lo rappresenterà ancor di più nei prossimi anni) un fattore rilevante per attribuire all’immobile oggetto di stima, un determinato valore di mercato.
La ricerca costante per la cura di ogni dettaglio, il perfezionamento continuo delle competenze tecniche, giuridiche e contrattuali con le quali operiamo per ogni operazione di compravendita che, insieme all’empatia ed al valore che attribuiamo alla compenente umana distinguono EVIDENTEMENTE la nostra identità ed i nostri servizi.
Vi ingraziamo per tutto l’apprezzamento che fortemente dimostrate, ed esprimiamo a tutti voi tutto il nostro affetto per la fiducia, per l’apprezzamento e per la soddisfazione che ogni giorno esprimete nei nostri confronti, verso i nostri servizi ed i nostri Professionisti.
Grazie per la vostra fiducia.
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A fin chè il processo di vendita non riservi “sorprese” o criticità lungo il cammino o in futuro, è essenziale adottare tutte quelle procedure e quei metodi operativi finalizzati ad individuare PREVENTIVAMENTE e quindi a prevenire, ogni forma di potenziale grattacapo o insidia garantendo al venditore, di adempiere correttamente alle obbligazioni che la Legge pone a suo carico in materia di compravendita
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