COME POTER VENDERE UNA CASA EREDITATA IN SICUREZZA
Sapevi che, quando si apre una successione i beneficiari, chiamati all'eredità, non sono automaticamente eredi in quanto potrebbero accettare o rinunciare?
Quando nell'eredità sono compresi beni immobili, l'accettazione dell'eredità (espressa o tacita) deve essere registrata e deve essere trascritta presso i Pubblici Registri Immobiliari.
Ma ciò che probabilmente non sai è che la sola presentazione della denuncia di successione presso l'Agenzia delle Entrate non determina MAI accettazione dell'eredità, essendo questo adempimento solo un adempimento agli obblighi fiscali (pagamento imposte di successione) ed infatti, una volta accettata la successione, la stessa dovrà essere ANCHE trascritta a cura del notaio.
(In tal senso possiamo anche prendere come riferimento l’art. 5, comma 2 delle Disposizioni concernenti le imposte ipotecarie e catastali, di cui al D.Lgs. 347/1990, che stabilisce come la trascrizione della denuncia di successione “è prevista limitatamente agli effetti fiscali stabiliti dal presente Testo Unico e non costituisce trascrizione degli acquisti a causa di morte degli immobili e dei diritti reali immobiliari compresi nella successione”.
Principio ribadito dall’Amministrazione finanziaria con la circolare ministeriale n. 37/1991, e con la Risoluzione dell’Agenzia dell’Entrate n. 52/2009, documenti tutti nei quali viene evidenziato che la trascrizione della dichiarazione di successione non costituisce titolo pubblicitario degli acquisti a causa di morte, né elemento di continuità delle trascrizioni).
Questo atto di trascrizione è reso obbligatorio dal 1° Luglio 2010, perchè chi decide di vendere un bene accettato in seguito all’apertura di una successione è obbligato, per Legge, a garantire all'acquirente un acquisto certo, sicuro ed opponibile e deve quindi garantire una corretta trascrizione di tutti i trasferimenti precedenti (provenienza), anche ereditari.
La trascrizione effettuata sarà utile per l'erede (venditore) anche nel caso di successive vendite di altri immobili (ereditari), senza che debba essere sopportato altro costo.
Il Notaio, attraverso l'esercizio del Suo ministero e solo successivamente all'effettuazione di controlli e le visure che prima di redigere il rogito deve effettuare come da protocolli notarili, deve accertare la provenienza del bene e, nel caso di provenienza ereditaria, l'esistenza di una accettazione della eredità. Se chi vende non ha ancora accettato espressamente l'eredità (con atto notarile) la vendita può essere regolarmente stipulata, non sarà necessario un atto di accettazione espressa (con maggiori costi), ma sarà sufficiente una trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità a spese del venditore ed a cura del Notaio.
La Legge infatti considera la vendita di un immobile ereditato come una manifestazione di accettazione dell’eredità in re ipsa. È quindi sufficiente una dichiarazione dell’atto notarile, il pagamento di tasse seppur modeste, e l’operato del notaio che provvede all’operazione di trascrizione.
In pratica quindi, con lo stesso atto di vendita il Notaio compie due trascrizioni, di cui la prima, immediatamente precedente, è quella a favore del venditore per l’acquisto in successione, e l’altra, immediatamente successiva, è a favore dell’acquirente che acquista con la compravendita. Il costo complessivo di imposte ed onorario, è mediamente di circa euro 400/500,00 per ogni dichiarazione di successione.
L'esercizio del Ministero Notarile ed il codice civile agli articoli 476 c.c. e 2648 c.c., obbligano il Notaio per Legge a fornire sicurezza nelle transazioni immobiliari e ciò può avvendire solamente se la parte venditrice, nell'adempimento dei suoi obblighi nella compravendita, garantisce la continuità delle trascrizioni.
A cura del titolare
Luca Imparolato
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