LE QUOTAZIONI DEI PARAMETRI O.M.I.
La quotazione al metro quadro di un immobile si riferisce ai valori emanati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’ Agenzia del Territorio che a loro volta si “differenziano” a seconda della zona ove ubicato l’immobile oggetto di stima, al periodo di riferimento durante il quale sono state concluse le compravendite ( in genere si fa riferimento al semestre precedente) e presumendo un “normale” stato di conservazione dell’ immobile.
QUOTAZIONI E SUPERFICI
Il parametro "oggettivo" al quale applicare la corretta quotazione al metro quadrato ( seppur è sempre essenziale ricordare che gli immobili vengono compravenduti “a corpo e NON a misura”) è la superficie commerciale o superficie convenzionale vendibile, che scaturisce dalla somma:
· della superficie calpestabile, ove genericamente le tramezzature interne e le mura perimetrali esterne vengono computati in percentuale a seconda del loro spessore;
· della superficie di proprietà di terrazze, balconi, portici e giardini, generalmente computati per 1/3 della propria dimensione (ad eccezione delle superfici di grandi dimensioni);
· quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti o scoperti, garage, ecc.).
Salvo il caso specifico.
COEFFICIENTI DI MERITO E CARATTERISTICHE
I coefficienti di merito invece sono quelli relativi alle caratteristiche, allo stato di conservazione, al piano ed allo stato giuridico dell’immobile come ad esempio, a titolo esemplificativo:
· lo stato libero o lo stato locato dell’ immobile ( per abitazioni libere potremmo avere un coefficiente di merito 100%; per abitazioni locate a canone libero , coefficiente di merito -20%);
· il piano:
- seminterrato (-25%);
- piano terra o rialzato ( -10% con giardino e -20% senza giardino):
- piano primo (-10% con e senza ascensore);
- piano secondo (-15% senza ascensore);
- piano terzo (-20% senza ascensore); piano superiore (-30% senza ascensore);
- ultimo piano ( – 30% senza ascensore);
- attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore).
· stato di conservazione:
- da ristrutturare (a seconda dell’entità delle opere di ristrutturazione necessarie);
- buono stato;
- ristrutturato;
- finemente ristrutturato;
· riscaldamento: se autonomo, centralizzato o assente;
· luminosità: se molto luminoso, luminoso o poco luminoso;
· esposizione: se esterna panoramica, interna, completamente interna;
