CHE COS'E' IL COMPROMESSO ?
Il compromesso, detto anche contratto preliminare di vendita, è un contratto sottoscritto da entrambe le parti, che serve ad impegnare (o obbligare) venditore ed acquirente, l'uno verso l'altro con reciproci diritti e doveri, a concludere il trasferimento della proprietà di un'abitazione o di ogni altro qualsiasi immobile, attraverso la stipula di un futuro contratto definitivo, alias, il rogito notarile.
Esso può essere redatto o in forma di scrittura privata, oppure, se lo si vuole rendere pubblico attraverso al "Trascrizione" nei Pubblici Registri della Conservatoria dei Registri Immobiliari, può essere stipulato da un Notaio.
In entrambi i casi comunque, cosi come previsto dalle Norme in materia, il compromesso deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato presso la competente Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione.
A differenza di un "compromesso" sottoscritto in forma di scrittura privata non autenticata, la redazione dello stesso avvalendosi di un Notaio, garantisce l'autentica delle firme dell'acquirente e del venditore.
Questa procedura rappresenta una forma di garanzia e di tutela riguardo alla provenienza del contratto e scongiura l'ipotesi di contestazioni future.
I COSTI DEL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
I costi sono i seguenti:
- l'imposta di trascrizione pari a 200,00 euro (in caso di compromesso redatto e trascritto dal Notaio);
- l'imposta fissa di registrazione pari a 200,00 euro (in ogni caso);
- i diritti di trascrizione pari a 35,00 euro (in caso di compromesso redatto e trascritto dal Notaio);
- la redazione della scrittura per la quale, ovviamente, ci possono essere delle differenze tra professionista e professionista; il Notaio trascrive il compromesso in media per 600 euro ( qualora leparti decidessero di sottoscrivere un compromesso redatto e trascritto dal Notaio);
QUALI CONTENUTI DEVE PREVEDERE IL COMPROMESSO?
Anche ai fini delle sua validità giuridica, il contratto preliminare di compravendita deve contenere:
- la manifestazione di volontà di venditore ed acquirente di concludere la compravendita;
- la descrizione dettagliata del bene oggetto di compravendita (a titolo puramente esemplificativo e non esaustivo dovrà essere indicato ad esempio, l'indirizzo, la descrizione, i riferimenti e gli identificativi catastali, le caratteristiche dell'immobile, l' A.P.E., la planimetria).
- l'indicazione del prezzo pattuito per la compravendita.
- le modalità di pagamento con le quali il prezzo verrà corrisposto;
- I riferimenti ai titoli urbanistici ed edilizi che hanno autorizzato la costruzione e/o le eventuali successive modifiche apportate all'immobile;
- la presenza o meno del certificato di abitabilità/agibilità
- I termini e le tempistiche pattuite tra le parti;
- IMPORTANTE: se gli importi versati dall'acquirente al venditore vengono versati a titolo di caparra confirmatoria, acconto, principio di pagamento, caparra penitenziale ec....
- eventuali "penali" in caso di inadempimento di una delle parti;
- eventuali "condizioni sospensive" (ad esempio, il buon fine della richiesta del mutuo richiesto dall'acquirente ecc...);
Dopo averlo sottoscritto (ed eventualmente autenticato a cura del Notaio), il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato in una delle sedi dell'Agenzia delle Entrate.
In tal senso, bisogna versare, a mezzo modello F24 o F23, l'imposta di registro, l'imposta fissa per la registrazione prevista per gli atti e per le scritture private, oltre ai bolli.
STIPULA DEL DEFINITIVO ROGITO NOTARILE: COSA SUCCEDE SE NON SI RISPETTANO I TERMINI?
In una compravendita immobiliare, sono molteplici le variabili che possono comportare uno slittamento dei termini pattuiti tra le parti.
Può capitare ad esempio che l'acquirente non rispetti i termini dell'accordo per ritardi nella concessione del mutuo da lui richiesto; oppure per difformità o irregolarità catastali dell'immobile che il venditore non è riuscito a regolarizzare per tempo. In questi casi va analizzata in profondità la casistica e va rimandato il caso specifico a ciò che è previsto, oltre che dalle recenti sentenze della Corte di Cassazione, alle Norme vigenti in materia di "inadempimento contrattuale".
Ciò non toglie comunque che in caso di impossibilità oggettiva per una delle due parti di non rispettare le tempistiche dell'accordo, le parti stesse decidano consensualmente di prorogarle a nuova scadenza.
