Esaminando il Decreto Legge 223/2006 (e sue eventuali successive modifiche e/o integrazioni) il quale cita che “…..All’atto della cessione dell’immobile, anche se assoggettata ad IVA“….. ,si deduce che le dichiarazioni obbligatorie delle parti da effettuare negli atti notarili, riguardano ogni cessione di bene immobile, senza alcuna distinzione tra chi siano i soggetti della compravendita, e senza alcuna distinzione della tipologia di immobile compravenduto (tali disposizioni non riguardano tuttavia i contratti preliminari di compravendita immobiliare in quanto con tale “negozio” non vi è ancora alcun trasferimento di diritti reali di godimento).
DI SEGUITO ALCUNE DELLE DICHIARAZIONI OBBLIGATORIE EFFETTUATE TRA LE PARTI AL MOMENTO DELLA STIPULA DEL ROGITO NOTARILE
Le Modalità di pagamento del prezzo di compravendita pattuito per l’immobile compravenduto
Con tale dichiarazione sostitutiva (obbligatoria) dell’atto di notorietà, le parti indicano con quali mezzi e/o modalità di pagamento tracciabili, le parti hanno “regolato” o “regoleranno” il prezzo pattuito per la compravendita dell’immobile del momento dichiarando ad esempio se il pagamento è stato effettuato tramite bonifico bancario (riportando in tal caso nel rogito notarile, i relativi importi ed estremi, ossia le coordinate bancarie dell’ordinante e del beneficiario), oppure se un pagamento è stato effettuato a mezzo assegni bancari, postali o circolari (riportando nel rogito notarile i relativi importi ed estremi, la banca emittente e il numero dell’assegno).Tale “principio” inerente le modalità di pagamento, riguarda sia i pagamenti che verranno effettuati in sede di rogito notarile e sia per gli importi che sono già stati versati precedentemente a titolo di caparra, di acconto ec… .
Il Mediatore Immobiliare
Anche l’indicazione del mediatore immobiliare, è una dichiarazione obbligatoria che le parti devono effettuare al Notaio, cosi come previsto dal comma 22 dell’art. 35 del Decreto Legge 223/2006 (e successive modifiche e/o integrazioni), ovviamente, qualora le parti si siano avvalse di un mediatore per la loro conclusione della loro compravendita immobiliare.
L’obbligo per le parti di indicare il mediatore nell’atto di compravendita, prevede di indicare il nome del mediatore stesso, il cognome e/o la società di intermediazione immobiliare intervenuta, indicandone con i relativi estremi ed identificativi, e l’indicazione degli importi versati.
La richiesta delle Agevolazioni Fiscali previste per l’acquisto della cd. “Prima Casa”
A titolo puramente esemplificativo e non esaustivo (considerata la vastità delle numerose casistiche esistenti e dell’ampio ambito della materia Fiscale), la parte acquirente potrà richiedere al Notaio incaricato della stipula del rogito notarile che le imposte che egli dovrà versare per l’acquisto dell’immobile (con particolare riferimento all’imposta di registro), vengano calcolate sulla base del valore catastale dell’ abitazione stessa e non sul prezzo di compravendita pattuito tra le parti, e che l’aliquota da applicare, venga applicata in forma ridotta ed agevolata nel caso di abitazioni acquistate come “Prima Casa” .
Dichiarazioni Urbanistiche e Catastali
In sede di stipula del rogito notarile di compravendita, anche le dichiarazioni “Urbanistiche” e Catastali, sono tra le dichiarazioni obbligatorie che il venditore deve fornire al Notaio ed all’acquirente.
Piu precisamente il venditore dovrà affermare e garantire alla parte acquirente, in base a quali permessi e titoli edilizi (Licenza Edilizia, Concessione Edilizia, Varianti, Sanatorie o Permesso a Costruire ec…) è stato edificato l’immobile in oggetto (quanto sopra può essere sostituita dalla dichiarazione resa sempre dal venditore che dichiara che l’immobile è stato edificato e costruito in data anteriore al 1° Settembre 1967) ed in base a quali eventuali autorizzazione, l’immobile stesso è stato oggetto di eventuali successive modifiche.Il venditore inoltre, dovrà dichiarare e garantire alla parte acquirente, che l’immobile oggetto di compravendita è conforme ed in regola con gli strumenti edilizi, catastali ed urbanistici vigenti.
Conclusioni
Alla luce di quanto sopra appare evidente come il venditore, prima di assumersi la responsabilità di fornire tali dichiarazioni sia al Notaio Pubblico Ufficiale incaricato della stipula del rogito notarile e sia al Suo acquirente, dovrà preventivamente affidarsi ad un Professionista esperto e qualificato del settore, a fin chè possa verificare ed accertarsi di tutte le circostanze tecniche e giuridiche dell’immobile che si appresta a vendere, al fine di essere certo della veridicità e della concreta rispondenza alla realtà dei fatti di ciò che andrà a dichiarare, attestare e garantire per un compravendita sicura.E questo anche in considerazione delle Sanzioni Penali e/o Civili che possano scaturire, da dichiarazioni errate o mendaci ed anche se prodotte in buona fede”.
(- A cura di Luca Imparolato -)
